Compri casa? Proposta e compromesso, ci siamo!

Compri casa? Proposta e compromesso, ci siamo!

Compri casa? Proposta e compromesso, ci siamo!

Se anche tu sei entrato nel vortice infinito del visionare appartamenti con l’intento di compiere uno tra i passi più importanti della tua vita, allora sei nel posto giusto!

Durante questa lettura, cercheremo di guidarti in tutte le fasi legate ad una ipotetica trattativa immobiliare. Ci soffermeremo, però, sulla seconda e conclusiva fase del viaggio: la proposta di acquisto ed il compromesso.

Un appunto che sentiamo di fare è legato alla profonda importanza di acquistare casa. Siamo certi del fatto che, se hai deciso di affrontare questo passo, sia pienamente conscio di ogni sua sfaccettatura.

C’è però un consiglio che ci sentiamo in dovere di darti: seppur si possa procedere senza il supporto di un professionista del settore, quello che ti suggeriamo è proprio di avvalerti di un consulente immobiliare regolarmente abilitato.

Il consulente, non solo potrà guidarti verso un acquisto consapevole, ma potrà anche tutelarti qualora dovessero sorgere imprevisti e problematiche di qualsiasi sorta.

Sei a conoscenza di tutta la documentazione necessaria che il proprietario di casa deve fornirti ai fini della vendita?

Sai correttamente interpretarla?

Non desidereresti qualcuno che faccia le tue parti mediando una trattativa economica?

Fidati, avere qualcuno che ti sappia supportare e che ti sgravi da ansie e paure, in determinati momenti, è davvero fondamentale!

Non perdiamo altro tempo e passiamo immediatamente all’argomento caldo della lettura: la proposta d’acquisto ed il compromesso – o contratto preliminare di compravendita.

Passo dopo passo: la casa giusta esiste, basta solo avere pazienza

Sei arrivato fino a qui, saprai bene che per acquistare casa sono fondamentali tantissime accortezze: la prima è senza dubbio la pazienza.

Ogni giorno infatti, potenziali acquirenti interessati a trovare una nuova casa, scelgono di fissare appuntamenti di visione immobile in ritagli di tempo, in pausa dal lavoro oppure, peggio ancora, accorpando un appuntamento dopo l’altro per visionare quante più case possibile, in un’unica soluzione.

Per poter valutare correttamente un’immobile dove presumibilmente trascorrerai il resto della tua vita, c’è naturalmente bisogno di calma ed oggettività.

La prima fase, quella della ricerca, è la più delicata ed al tempo stesso decisiva per te. Ci pensi? A causa della fretta, oppure di una giornata storta, potresti perdere di vista una casa potenzialmente interessante che, però, non hai osservato con i giusti occhi!

Sappiamo bene quanti sacrifici ci siano dietro all’acquisto di una nuova casa: i risparmi di una vita vengono investiti – e probabilmente non solo quelli!

Spesso, si deve ricorrere al mutuo, impegnandosi anche investendo somme di denaro non ancora incassato. Non è allora forse necessario darle il giusto valore?

Prima fase: proposta d’acquisto immobiliare

Il momento della proposta d’acquisto è, certamente, rispetto alle precedenti fasi, quello più impegnativo ed emozionante per l’acquirente. Dopo tante ricerche, case sbagliate, appuntamenti di visita, è finalmente arrivata la casa giusta!

Cosa c’è da fare allora? Impegnarsi nel dimostrare al proprietario di casa tutto l’interesse di voler acquistare proprio quell’immobile.

La proposta d’acquisto altro non è quindi che un impegno formale e per iscritto che determina condizioni e modalità di acquisto per quel determinato immobile.

È importante, in questa fase, essere guidati da un consulente immobiliare che possa consigliati come impostare la proposta per tutelarti e cercare di ottenere quanti più vantaggi possibili in fase di acquisto.

Alla proposta, di solito, va allegato un assegno che avrà titolo di caparra confirmatoria: l’assegno intestato al proprietario di casa è senza dubbio un atto che denota serietà ed impegno da parte tua.

L’assegno verrà custodito dall’agente immobiliare fino alle successive fasi di trattativa. È uno strumento che aiuta anche il professionista immobiliare durante la mediazione con il proprietario di casa quando dovrà andare a discutere la tua proposta.

Generalmente, la proposta d’acquisto ha un termine di validità entro il quale il proprietario di casa si impegna nel dare una risposta.

La mediazione è andata a buon fine: ottimo! Qual’è il prossimo step?

Seconda fase: contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è il contratto con cui le parti, venditore e acquirente, si impegnano a concludere la compravendita.

In realtà, questa seconda fase, durante una trattativa immobiliare, non è obbligatoria: esistono molti casi infatti in cui, si passa direttamente al rogito notarile senza lo step intermedio del compromesso.

Tuttavia, perché è così importante? Il contratto preliminare tra le parti, quello di cui parleremo in questo paragrafo, è un ulteriore accordo e tutela per arrivare dal notaio consci e preparati del fatto che tutto sia in regola.

Si tratta di un rafforzativo della proposta d’acquisto, magari l’occasione per sedersi tutti allo stesso tavolo.

Il documento, stilato e redatto dal consulente immobiliare, è un vero e proprio contratto che ha valenza legale e giuridica. In quest’atto, si inseriscono termini, tempistiche e modalità di pagamento accordate tra le parti per la buona conclusione dell’affare.

Dopo aver firmato il compromesso, entrambe le parti in causa sono vincolate ed obbligate a procedere con la pratica, fino al rogito notarile.

Naturalmente, nei casi in cui si sceglie di non avvalersi di questo step intermedio, è chiaro che il documento ufficiale ed impugnabile in caso di imprevisti, rimanga la proposta d’acquisto.

Vediamo ora insieme quali sono gli elementi da inserire nel contratto preliminare – già presenti anche nella proposta d’acquisto – per assicurarsi che tutto sia in regola:

  • il prezzo concordato e le condizioni economiche di pagamento
  • l’indirizzo ed una precisa descrizione (piani, stanze, etc.) con i dati catastali dell’immobile
  • la data ed il luogo in cui verrà perfezionato il contratto definitivo
  • i dati anagrafici di entrambe le parti contrattuali

Per quel che riguarda l’aspetto economico, in fase di compromesso, l’assegno versato in proposta d’acquisto assume come già accennato valore di caparra confirmatoria ai fini dell’acquisto.

È prassi usuale, però, versare una seconda somma in fase di contratto preliminare anch’essa valida come ulteriore caparra da scomputare al prezzo di vendita.

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso pubblico e opponibile a terzi.

Il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole per l’acquirente.

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti in quanto sarebbe successiva.

La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso. La trascrizione del preliminare comporta dei costi aggiuntivi, insieme ovviamente all’onorario del notaio.

Le verifiche da fare in sede di preliminare

Verificare ogni aspetto legato a quell’immobile è una fase importantissima per evitare problemi di qualsiasi sorta durante il rogito notarile. Lo sai che il notaio può decidere di annullare l’atto di compravendita qualora dovesse mancare la documentazione? Oppure, per esempio, dovesse essere stato interpretato male un qualsiasi documento legato a quella trattativa?

Ecco che, quindi, verificare tutto in fase di preliminare, è certamente la mossa migliore da compiere:

  • Accertarsi che colui che sta firmando il compromesso sia l’effettivo proprietario dell’abitazione con una visura ipotecaria
  • Accertamenti edilizi sulla casa: tutta la documentazione necessaria relativa a permessi di costruire, condoni, agibilità, etc…
  • Regolamento condominiale: è importantissimo leggerlo e parlare con l’amministratore per capire se ci siano pendenze di alcun tipo che gravano sull’immobile o sul proprietario

Altre verifiche necessarie ai fini del buon andamento della pratica sono:

  • verifiche inerenti il regime patrimoniale delle parti
  • verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza
  • verifiche del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica)
  • verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite convenzioni urbanistiche)
  • verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili
  • verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali

Cosa accade se una delle parti si tira indietro dopo aver firmato il compromesso?

Qualora dopo aver firmato in maniera consensuale il compromesso, o contratto preliminare di compravendita, una delle due parti contrattuali si tira indietro rispetto al proseguimento della trattativa, si può agire per vie legali.

Impugnando il contratto preliminare firmato da entrambe le parti interessate, ci si può rifare all’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente che deve versare il prezzo pattuito.

In alternativa all’esecuzione in forma specifica, la parte “non inadempiente” potrà richiedere, sempre al Giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto.

Sono rarissimi i casi in cui succede che una delle due parti si tiri indietro, come potrai immaginare, trattandosi di esigenze abitative ed essendoci diverse decina di migliaia di euro in ballo, nella maggior parte dei casi non accade nulla di eclatante durante queste fasi.

Ora però, dopo questa guida, tu sei assolutamente pronto per affrontare l’acquisto della tua nuova casa, auguri!

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