Documenti per vendere casa: la guida completa

Documenti per vendere casa: la guida completa

Documenti per vendere casa: la guida completa

Il mercato immobiliare è uno dei settori che da sempre risente degli andamenti altalenanti dell’economia.

Impennate e flessioni sono caratteristiche essenziali di questa fetta di mercato, avvertita comunque – nel bene e nel male – come uno degli investimenti più importanti dai risparmiatori.

Ci si affaccia all’acquisto di un immobile non solo per mere esigenze abitative. Si può acquistare per ristrutturare e poi rivendere ad un prezzo più alto, per procurarsi un reddito, oppure semplicemente per future necessità della famiglia.

In questo articolo vedremo insieme quali sono i documenti necessari per vendere casa, ma non solo.

Per comprendere meglio le attuali dinamiche del mercato, approfondiremo una panoramica sulla situazione immobiliare nelle due principali città italiane: Roma e Milano.

Documenti per vendere casa quali sono?

Che tu sia un privato o un agente immobiliare, devi essere prima di tutto consapevole che la vendita di un immobile non può essere una cosa improvvisata.

La normativa prevista dalla legge in materia è estremamente restrittiva: la compravendita immobiliare ha rilevanza non solo nei confronti delle parti coinvolte, ma dell’intero sistema giuridico.

Per vendere casa senza problemi, dovrai innanzitutto preparare un elenco di documenti da procurarti (o da richiedere al tuo cliente se sei un agente immobiliare).

Ma cosa potrebbe accadere se tale documentazione dovesse mancare?

  • Il notaio potrebbe legittimamente rifiutarsi di rogitare l’atto
  • La compravendita risulterebbe nulla per mancanza nel contratto di elementi essenziali
  • Dovresti restituire il doppio della caparra versata dal promissario acquirente
  • Se sei un agente immobiliare, potresti perdere la tua provvigione ed il tuo cliente potrebbe addirittura citarti per danni

Insomma, meglio non correre rischi, no?

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Vediamo dunque la lista dei documenti per vendere casa che non possono assolutamente mancare.

Titolo di proprietà

Si tratta del rogito notarile di acquisto della casa da vendere, che va messo a disposizione dell’acquirente da parte di chi intende vendere un immobile.

È un documento essenziale per ogni compravendita, poiché indica con esattezza chi sia il proprietario effettivo dell’immobile che si intende vendere.

Il rogito di acquisto, o contratto di compravendita, è un atto pubblico stipulato dinanzi ad un notaio che garantisce l’identità delle parti e la validità dello stesso atto.

Elementi essenziali del rogito notarile sono:

  • nome, cognome e codice fiscale delle parti
  • descrizione specifica dell’immobile con relativi riferimenti catastali
  • prezzo di acquisto o valore di cessione dell’immobile (in caso di donazione)
  • modalità di pagamento

Se il titolo di proprietà risultasse smarrito: occorre richiedere una seconda copia al notaio che ha registrato e redatto il rogito.

Qualora il notaio non sia più in attività, la ricerca va effettuata attraverso il pubblico archivio notarile della tua città.

Nuovo certificato di agibilità 2019

Ecco il secondo documento per vendere casa.

Si tratta di un certificato, rilasciato dal competente Ufficio del Comune ove si trova l’immobile, che attesti la sussistenza ed il rispetto di determinate condizioni secondo le quali una casa è dichiarata agibile.

Che tipo di condizioni vanno rispettate?

  • Sicurezza
  • Igiene
  • Salubrità
  • Risparmio energetico
  • Stabilità per eventi sismici

Se tale documento è smarrito o manca del tutto occorre rivolgersi agli Uffici del Genio Civile del Comune di competenza.

Planimetria catastale

Il terzo documento per vendere casa è la planimetria catastale: si tratta in pratica di una piantina dell’immobile in scala, che viene allegata all’atto della registrazione dell’immobile stesso al Catasto.

Quando si deve vendere una casa è necessario che la planimetria catastale sia conforme all’effettivo stato dei luoghi, come introdotto dalla normativa in materia nel 2010.

In pratica: se nel corso degli anni sono state realizzate delle opere che abbiano modificato la struttura stessa della casa, esse vanno adeguatamente dichiarate al Catasto (previo ottenimento, chiaramente, delle relative autorizzazioni).

Se ciò non viene fatto, non vi sarà conformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale allegata al nuovo rogito, e quindi la compravendita sarà nulla.

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Come fare per conoscere la piantina catastale del proprio immobile? Basta collegarsi ad uno dei siti che offrano il servizio di relativa consultazione personale. Qui un link.

Il servizio è gratuito per:

  • il proprietario dell’immobile
  • i professionisti o pubblici ufficiali che siano abilitati alla presentazione telematica dei documenti: notai ed agenti immobiliari

Ispezione ipotecaria

Oltre alla planimetria, tra i documenti per vendere casa c’è la visura ipotecaria.

Si tratta di un documento, estratto dal portale dell’Agenzia delle Entrate, che attesti la presenza o assenza di ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli gravanti sulla casa.

APE: Attestazione Prestazione Energetica

Si tratta di una certificazione che, a partire dal 2012, è diventata obbligatoria per qualsiasi atto che preveda il passaggio di proprietà a titolo oneroso di beni immobili.

È dunque uno dei documenti da allegare in caso di vendita, ma anche di affitto.

Cosa viene indicato nell’APE?

Classe energetica della casa in base al consumo estivo e invernale. Vi è una scala da A+ a G e si possono trovare eventuali suggerimenti per ridurre ulteriormente i consumi.

Se non si dispone di tale documento occorre richiederlo ad un tecnico specializzato che effettuerà un sopralluogo e successivamente redigerà il documento registrandolo presso il Catasto Energetico Regionale.

Le tendenze immobiliari attuali

Dopo aver esaminato quali documenti siano necessari per vendere efficacemente una casa, facciamo una rapida panoramica sull’attuale condizione del mercato immobiliare nelle due principali città italiane.

Se hai deciso di vendere la tua abitazione, infatti, o sei un agente immobiliare, devi conoscere bene le richieste del mercato per poter orientare al meglio la tua offerta.

Il mercato immobiliare a Milano

Nel capoluogo lombardo il mercato immobiliare è in continua ascesa ed il trend di crescita dei prezzi rimane in controtendenza rispetto al resto d’Italia, dove invece si registra un andamento meno favorevole.

Ma cosa cerca chi compra casa a Milano? Occorre distinguere:

Nella City: la richiesta si orienta principalmente su appartamenti di taglio medio-piccolo, massimo 3 vani, anche per ragioni di prezzo;

Nelle periferie: la metratura richiesta aumenta, a causa delle maggiori necessità familiari che suggeriscono un trasferimento in zone più economiche.

Abbiamo chiesto ad uno dei nostri agenti su Milano, Angelo Gatti, quali fossero le zone dove investire e perché.

Ecco la sua analisi…

CENTRO STORICO

Volendo consigliare in quali zone voler investire a Milano, non si può che partire dal Centro Storico.

Le principali piazze, monumenti e palazzi storici, lo rendono implicitamente la zona di maggiore prestigio della città

Il valore dell’investimento immobiliare in quest’area e destinato a salire; gli appartamenti, i negozi e gli spazi destinati al terziario sono destinati ad una crescita costante nel tempo.

Brera Missouri, Cordusio, Piazza Castello, solo per citarne alcuni, sono un must di un portafoglio immobiliare che si rispetti.

ISOLA PORTA NUOVA

E certamente tra le zone più interessanti dove andare ad investire. Oggetto di alcune delle più imponenti riqualificazioni edilizie degli ultimi anni, può essere considerata una sorta di biglietto da visita della Milano del nuovo millennio

SI trova qui il Bosco Verticale, il grattacielo Unicredit, il palazzo della Regione Lombardia, il nuovo grattacielo Unipol in fase di realizzazione,  oltre alla celeberrima Biblioteca degli Alberi.

Inutile evidenziare come i prezzi al mq siano in crescita costante.

LE TRE TORRI (City Life)

I tre  futuristici grattacieli progettati da Liberskid Isozaki e Hadid costituiscono gli elementi di maggior attrattiva. Da molti considerato il quartiere più moderno d Italia, rappresenta l’area pedonale più grande di Milano .

La zona ha conosciuto un incremento del 10 % nella richiesta di alloggi.

LINEA METROPOLITANA M4 

Non e una vera e propria zona ma una direttrice lungo la quale gli immobili sono destinati ad una notevole crescita di valore.

Sono le aree nelle immediate vicinanze della nuova M4 linea blu.

E un area estesa quindi con valori estremamente diversi: si va dalle nuove periferie, come la zona Forlanini, alle aree più esclusive come San Babila.

NUOVI QUARTIERI

C e stato da parte dell’amministrazione comunale un forte sforzo per riqualificare le periferie.

PORTELLO

Ospita oggi importanti edifici moderni sedi di multinazionali. Un caratteristico parco urbano delimita la parte settentrionale.

SANTAGIULIA

Posizionato a sud est della città e collocato strategicamente tra l’Aeroporto Internazionale di Linate e l’alta velocità di Milano Rogoredo, la metropolitana linea gialla lo collega direttamente a Milano centrale ed al Duomo.

ZONE UNIVERSITÀ

Le zone immediatamente limitrofe alle università sono da sempre un valido investimento immobiliare

Ad esempio la zona dell’Università Cattolica ha segnato un +1,2% nell’ultimo anno. Per il nuovo campus Bocconi si prevede addirittura un +8% nei prossimi 5 anni.

Oltre a ciò, vanno considerate la zona di Città Studi e tutte le altre università come IULM (Università di Lingue e Comunicazioni), Università degli Studi di Milano, Università degli Studi di Milano Bicocca.

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Il mercato immobiliare a Roma

Cosa accade invece nella Capitale? La vastità di Roma impone di considerare la zona di riferimento per avere dati precisi.

In generale i prezzi oscillano da circa 900 €/mq per Tor Bella Monaca agli oltre 8.000 €/mq per i quartieri del centro o i Parioli.

Venendo ai singoli segmenti di mercato, le mansarde a Roma registrano la maggior percentuale di vendite, mentre in netto calo le case indipendenti con metratura superiore ai 5 vani.

Così spiega Andrea Rondinara, uno dei nostri agenti su Roma.

Roma, nel 2018, ha effettuato oltre 47mila transazioni immobiliari, consuntivando una crescita del 4% rispetto al 2017.

Il numero del transato incide per l’80% rispetto al totale della regione Lazio. Il trend relativo al primo semestre del 2019 è caratterizzato da una battuta d’arresto del percorso di ripresa dei prezzi che, in controtendenza con il trend migliorativo di Milano, registra un decremento del 1.3% rispetto al periodo precedente.

Questo fattore ha sicuramente contributo all’incremento delle compravendite. Il dato consuntivo del primo semestre 2019 ha registrato infatti circa 17 mila transazioni sul mercato capitolino, con un incremento del 6,9% sul primo semestre 2018.

I tempi di vendita si collocano ancora su livelli elevati per il comparto (7,2 mesi in media per le abitazioni nuove e 6,5 mesi per quelle usate) ma in lieve diminuzione. I tempi di locazione scendono a 3,3 mesi in media per le abitazioni nuove e 3,6 mesi per quelle usate, mentre la redditività lorda da locazione si attesta mediamente intorno al 5,7%.

Cosa aspetti quindi? Tra i buoni propositi per il nuovo anno, una nuova casa non potrà certamente mancare! 🙂

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