Quale Contratto di Locazione scegliere e perché?

Quale Contratto di Locazione scegliere e perché?

Quale Contratto di Locazione scegliere e perché?

Martina e Luca sono una coppia: da qualche giorno hanno deciso di andare a vivere insieme, ma né l’uno né l’altra, hanno case di proprietà.

Francesca è una giovane studentessa: ha superato il test per entrare in una delle più prestigiose università italiane, ma la sede della facoltà è in un’altra Regione.

Giovanni e Lucrezia sono due anziani signori. Il loro unico figlio, Roberto, ha da poco avuto uno splendido bambino e loro hanno deciso di dargli una mano lasciando la loro casa di campagna per trasferirsi accanto a lui. Sia Roberto che la moglie lavorano a tempo pieno.

Questi casi, tra parentesi, rappresentano il target ideale per qualunque investitore immobiliare o proprietario di casa che voglia mettere un immobile a reddito.

Come per esempio nel caso di Gianluca, che ha appena ereditato l’appartamento della nonna. Per lui è scomodo andare ad abitarci, ma vorrebbe crearsi una fonte di reddito alternativa.

O ancora, come il caso di Nicola, che, negli ultimi anni, continuando a lavorare come impiegato di banca, ha messo da parte un po’ di soldi ed ha studiato molto per intraprendere l’attività di investitore immobiliare per arrotondare il proprio reddito e crearsi un patrimonio.

Ti ritrovi in una di queste storie? Forse la tua situazione non è esattamente come quelle descritte, ma comunque simile a quella di Gianluca, Nicola e le altre persone di cui ti ho parlato.

Nel momento in cui andrai a cercare un inquilino, ad un certo punto dovrai stipulare un contratto di locazione. Il contratto servirà a tutelarti e fare sì che il tuo investimento sia protetto.

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Contratto di locazione ad uso abitativo: ce n’è per tutti

Il primo e fondamentale step quando decidi di mettere casa in affitto è domandarti quali siano realmente le tue esigenze e quelle tuo potenziale inquilino.

Ma facciamo un passo indietro.

Affitto o locazione?

Dal punto di vista giuridico, l’affitto è più propriamente definito come contratto di locazione quando ha ad oggetto un immobile per una finalità ben precisa, che può essere a fini abitativi laddove serva per viverci, oppure a fini commerciali laddove occorra per esercitare un’attività appunto lavorativa (pensa alla locazione di un negozio o di un ristorante).

Il vero e proprio affitto, invece, quando ha ad oggetto un bene che produca determinati frutti. Pensa, ad esempio, all’affitto di un’attività commerciale, che comprende tutti i beni – compreso l’avviamento – per esercitare appunto un’attività da cui conseguano degli utili.

Il corrispettivo

Qualsiasi tipo di contratto di locazione deve prevedere un corrispettivo, detto appunto canone di locazione, che può essere pattuito in denaro, ma anche in altri beni (merci ecc).

Laddove infatti non sia previsto alcun compenso, non si parlerà più di locazione bensì di comodato a titolo gratuito.

I soggetti

Definito l’oggetto, passiamo ai soggetti. Chi prende in locazione un immobile è definito locatario (o conduttore, oppure, in gergo colloquiale, inquilino), mentre chi concede in locazione la propria casa o locale commerciale si definisce locatore (o, semplicemente, padrone di casa).

Fatta questa premessa, passiamo ad esaminare quanti tipi di contratto di locazione a fini abitativi esistano, tra i quali individuare esattamente quello che fa al caso tuo.

Fai attenzione perché questo tipo di contratto di locazione è maggiormente disciplinato dalla legge rispetto a quello a fini commerciali, per tutelare al meglio le parti nonché il fisco.

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Contratto di locazione a canone libero (o 4+4)

Il primo tra i tipi di affitto di cui vogliamo parlarti è la cosiddetta locazione 4+4; si tratta della tipologia più adatta a tutti coloro che hanno particolari necessità di stabilità abitativa.

Vediamone le caratteristiche:

  • Le parti sono libere di pattuire il corrispettivo (o canone di locazione) che ritengano congruo; la legge non impone in tal caso alcun paletto;
  • Il contratto ha una durata minima di 4 anni e si rinnova automaticamente di ulteriori 4 anni (e così via, sempre di 4 in 4) a meno che non intervenga una disdetta almeno 6 mesi prima;
  • Il locatore però, trascorsi i primi 4 anni (prima di tale termine non è possibile) può disdettare il contratto per alcuni specifici motivi:
    1. Deve destinare l’immobile a propria abitazione (o di qualcuno della sua famiglia)
    2. Il locatore ha disponibilità di altro immobile nello stesso Comune
    3. Vi è necessità economica di vendere e non ci siano altri immobili che il locatore possa concedere in affitto nello stesso Comune
    4. Se il locatario non abita continuativamente nell’appartamento senza giustificato motivo

Contratto di locazione a canone concordato (o 3+2)

Il secondo tipo di affitto potrebbe essere l’ideale per Giovanni e Lucrezia: le loro disponibilità economiche, infatti, non sono elevatissime dato che vivono solo con la pensione di Giovanni e che, in ogni caso, pagano le spese anche per la loro casa in campagna. Inoltre grazie a questo contratto potranno godersi il loro nipotino almeno per i suoi primi tre anni di vita.

Vediamo le caratteristiche di questa tipologia:

  • Il contratto ha una durata minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente di ulteriori 2 anni e così via (di 2 in 2) a meno che intervenga la disdetta almeno 6 mesi prima.
  • Il canone di locazione non può essere liberamente deciso dalle parti, ma è stabilito secondo parametri imposti dalla legge; generalmente è inferiore alle condizioni di mercato, il che è estremamente vantaggioso per il conduttore.

Lato proprietari, questa tipologia di contratto è veramente molto in voga in questo momento, infatti rappresenta una validissima opzione per i proprietari di casa. Sempre più persone che hanno da mettere a reddito un immobile scelgono il canone concordato perché consente di accedere ad una tassazione molto agevolata.

Si può infatti applicare la cedolare secca al 10%, anziché al 21%.

Il lato negativo è che, come dice il nome, il canone va concordato secondo gli accordi territoriali del tuo Comune. Quindi, bisogna capire se il fato risultante dalla stima effettuata e vidimata dall’associazione di categoria di turno, sia più o meno in linea con il prezzo di mercato.
Viceversa, converrà senz’altro affidarsi al canone libero.

Locazione per studenti universitari

E la nostra amica Francesca?

Sicuramente ha bisogno di trovare un appartamento in maniera rapida perché le lezioni iniziano tra poco. Ma senza vincolarsi troppo perché potrebbe decidere di acquistare casa nella sua nuova città. Inoltre non esclude la possibilità di condividere l’appartamento con altre studentesse, per dividere le spese e – perché no – stringere nuove amicizie.

Questa tipologia di contratto di locazione fa proprio al caso suo:

  • La sua durata va da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi;
  • C’è sempre la possibilità di rinnovare l’accordo;
  • Anche in questo caso il corrispettivo non è libero, ma prefissato dalla legge.
    Il contratto di locazione ad uso transitorio

Naturalmente quelle descritte sopra sono solo alcune delle esigenze abitative, ma ne esistono molte altre.

Può darsi, infatti, che si abbia a che fare con un’esigenza di tipo momentaneo: trasferimenti per lavoro, etc.

L’unico vincolo che esiste è di indicare nel contratto quali siano le esigenze che impongono una scelta appunto transitoria. Il contratto ha una durata che va da 30 giorni ai 18 mesi, tenendo presente che non è rinnovabile.

Per concludere

Questa breve guida su quale contratto di locazione scegliere giunge al termine, sono certo che adesso avrai le idee più chiare!

Il mattone presenta in generale tante opportunità di investimento, disponibili soltanto a chi ha le giuste informazioni ed il metodo adatto per affrontare la complessità del settore.

Soprattutto perché, in questo momento, ci troviamo in una condizione molto vantaggiosa.

I prezzi sono notevolmente calati dopo i primi anni 2000 e siamo in una fase del ciclo in cui è possibile chiudere operazioni a prezzi bassi con alto potenziale di crescita.

Continua a seguire il blog per nuovi contenuti come questo!

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