Relazione di Conformità

Dichiarazione di Conformità

Con il D.L. 78 del luglio 2010 si è reso obbligatorio che nell’atto di vendita sia presente la dichiarazione del Venditore in merito alla conformità dell’immobile.

Questo vuol dire che, nel momento in cui si ha una situazione di “irregolarità catastale”, il Venditore deve procedere alla regolarizzazione prima della data fissata per la stipula del rogito notarile.

Come fai a sapere se la tua situazione è da regolarizzare?

La Relazione di Conformità è una dichiarazione che dovrai far sottoscrivere dal tuo tecnico di fiducia (Ingegnere, Architetto o Geometra), attraverso la quale si impegna a garantire la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

In altre parole, il tuo tecnico di fiducia dovrà confermare che lo stato dei luoghi in cui versa l’immobile, è conforme o meno agli atti depositati presso il Comune e il Catasto.

Definizioni:

  • Conformità Urbanistica: verifica e confronto dei titoli abilitativi autorizzativi (Licenza di costruire, Permesso di costruire, SCIA, CILA etc.) con cui è stato realizzato (o modificato) l’edificio con lo stato di fatto in cui si trova in questo momento l’immobile;
  • Conformità Catastale: corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Il Catasto è un ufficio statale, che ha una funzione prettamente fiscale e non è “probatorio”, cioè non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica (vedi sopra) dell’immobile;
  • Certificato di Agibilità: l’assenza del certificato non incide sulla commerciabilità, tuttavia, salvo di accordi diversi, è obbligo del venditore consegnare il certificato di agibilità o abitabilità. Bisogna anche considerare che, tutti i principali istituti di credito, oramai, nel concedere un mutuo, richiedono questo documento;
  • Attestato di Prestazione Energetica APE: obbligatorio in caso di compravendita.

Rischi e responsabilità

Il Notaio incaricato della compravendita non ha l’obbligo di verificare che la dichiarazione del Venditore sia veritiera.

La responsabilità civile e penale è completamente del Venditore, per questo motivo è importante affidarsi al proprio tecnico di fiducia.

Questo implica anche il fatto che, l’acquirente, di fronte ad un immobile difforme, potrà scegliere se intraprendere un’azione legale contro il Venditore.

Giusto per fare qualche esempio…

Caso 1: Compravendita di un trilocale: Valentina e Marco si innamorano di un bell’appartamento all’ultimo piano con veranda, luminoso e di buona metratura. Il Venditore è una persona seria e squisita che lavora nella pubblica amministrazione, mette le mani sul fuoco che sia tutto a posto a livello documentale. Decidono di comprarlo, firmano il preliminare e fanno la richiesta di mutuo…

Passano tre mesi, si presenta l’ingegnere della banca per valutare la regolarità della casa. Salta fuori che nella planimetria catastale c’è una finestra che nella realtà non esiste! Nei progetti approvati al Comune, invece, risulta esserci addirittura una porta-finestra.

La banca blocca la pratica e dà 60 giorni di tempo per regolarizzare la situazione, altrimenti non concederà il mutuo.

Che succede? Il Venditore ha dovuto incaricare il suo tecnico di fiducia affinché sanasse tutta la situazione urbanistico-catastale e si potesse vendere la casa.

Caso 2: Compravendita di un monolocale: nel 2008 Roberto compra un piccolo monolocale per investimento, con l’intento di affittarlo a turisti. Il Geom. Bianchi, tecnico incaricato dal Venditore, dichiarava la totale conformità dell’immobile del Sig. Rossi, segnalando per giunta l’assenza di titoli abilitativi. Venendo ad oggi, Roberto decide di mettere in vendita e prontamente trova un nuovo acquirente.

Firmano un preliminare e dopo un controllo da parte del tecnico del nuovo acquirente, saltano fuori un po’ di problematiche: destinazione d’uso ufficio, anziché residenziale! Vista la metratura ridotta e la presenza di una fossa biologica, il bene non è sanabile.

Che succede? Roberto chiede indietro la caparra al Sig. Rossi con una sanzione di pari importo. Il Sig. Rossi denuncia e chiede danni al Geom. Bianchi. Il processo non è ancora terminato…

Cosa devi fare?

A questo punto non ti resta che sentire il tuo tecnico di fiducia e fargli sottoscrivere la dichiarazione di conformità.

Puoi scaricare il modulo cliccando qui.

Se il tuo tecnico ha bisogno di parlare con noi, lascia pure il nostro contatto telefonico 02 40709613.

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